Příjem z prodeje nemovitosti se někdy danit nemusí, 24.2.2018

Zákon o daních z příjmů definuje několik případů, kdy se placení daně z prodeje své nemovitosti, která není součástí obchodního majetku, můžete vyhnout.

Splněný časový test či uspokojení bytové potřeby

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti nemusíte platit, pokud jste nemovitost vlastnili déle než pět let. V případě, že jste požadovanou dobu pěti let (tzv. časový test) nesplnili, ale v bytě či domě jste bezprostředně před prodejem bydleli déle než dva roky, jste opět od úhrady daně osvobozeni.

Daňová povinnost se na vás nevztahuje ani v případě, že peníze z prodeje nemovitosti použijete na uspokojení své bytové potřeby. „Prodali jste nemovitost, kterou jste nevlastnili déle než pět let, ani jste v ní nebydleli déle než dva roky, nicméně jste v ní bezprostředně před prodejem bydleli a použili prostředky získané prodejem na uspokojení vlastní bytové potřeby (tzn. koupili jste si pro své bydlení např. byt, dům nebo pozemek, na kterém budete stavět apod.),” doplnila pro Právo Lenka Stöhrová ze společnosti Mazars.

Ve všech třech zmíněných případech se jedná o tzv. osvobozený příjem. Do daňového přiznání se neuvádí žádné údaje, tudíž nemusíte být ani povinni daňové přiznání podávat.

„Na co je potřeba si dát pozor, je případ, kdy jste prodali nemovitost osvobozenou od daně z příjmů, jejíž hodnota přesahuje pět miliónů korun. Pak můžete být povinni podat finančnímu úřadu hlášení o osvobozených příjmech,” upozornila Stöhrová.

Jak je to s družstevním bytem?

V případě, že prodáváte družstevní byt, je situace trochu jiná než u nemovitosti v osobním vlastnictví. U družstevního bytu totiž prodáváte členská práva, a nikoliv nemovitost jako takovou.

„Příjmy z prodeje členských práv lze osvobodit od daně z příjmů pouze, pokud doba mezi nabytím členských práv a jejich prodejem přesáhla pět let,” doplnila Stöhrová.

Nemovitost je součástí dědictví

Prodáte-li nemovitost (ať už v osobním či družstevním vlastnictví), kterou jste získali dědictvím, rozhoduje o vaší povinnosti uhradit daň z příjmu jednak časový test, tak i příbuzenský vztah k zemřelému.

Jestliže zemřelý byl vaším příbuzným v řadě přímé (rodiče, prarodiče, děti, vnoučata) nebo manželem, pak se doba požadované držby nemovitosti pro účely získání nároku na osvobození od daně z příjmů (pětiletý časový test) zkracuje o dobu, po kterou zemřelý nemovitost/členské právo vlastnil.

Osvobození od povinnosti zaplatit daň z příjmu z prodeje nemovitosti se nevztahuje na dědictví od vzdáleného příbuzného nebo nepříbuzné osoby. „V tomto případě nemůžete použít dobu držby nemovitosti u zemřelého pro zkrácení požadované doby držby, abyste dosáhli na osvobození příjmu z prodeje,” doplnila Stöhrová.

Daň z příjmu zaplatit musíte, co teď?

Jestliže se na vás vztahuje povinnost zdanit příjem z prodeje nemovitosti, musíte tak učinit v roce, kdy jste ho skutečně obdrželi. „Pokud jste tedy prodali nemovitost v prosinci roku 2017, ale peníze obdržíte až v lednu 2018, pak příjem zdaníte až za rok 2018,” upřesnila Stöhrová.

Příjem z prodeje nemovitosti se zdaní prostřednictvím daňového přiznání, které si budete muset sami podat, a to v rámci § 10 – Ostatní příjem.

V daňovém přiznání se k němu vztahuje ř. 40 a je nutné vyplnit i detaily do Přílohy č. 2, kde v oddílu 2 ve sloupci 1 uvedete, že se jednalo buď o prodej vlastní nemovitosti (kód B) nebo prodej členských práv (kód E), ve sloupci 2 výši příjmu a ve sloupci 3 výdaje související s prodanou nemovitostí.

Za související výdaje lze považovat například kupní cenu nemovitosti, poplatky realitní kanceláři, která vám nemovitost pomohla prodat, poplatky notáři apod. V případě, že prodej zděděné nemovitosti podléhá dani z příjmu, do výdajů namísto kupní ceny uvedete cenu vyčíslenou v rámci dědického řízení.

„V rámci § 10 však nelze vygenerovat ztrátu, výdaje tedy můžete uplatnit pouze do výše příjmu,” upozornila Stöhrová.

Ve sloupci 4 pak vyčíslíte rozdíl mezi sloupci 2 a 3. Následně vyplníte ř. 207 – ř. 209 a částku z posledního řádku přenesete do daňového přiznání na ř. 40.

Pokud jste prodali nemovitost, která byla součástí společného jmění manželů, tento příjem uvedete v daňovém přiznání pouze jednoho z vás. V takovém případě je pak ještě nutné v příloze 2 oddíl 2 vyplnit i sloupec 5, kde musíte uvést kód „s“.

Publikováno na serveru Novinky.cz, 24. února 2018